1.2019年投资现状

2019年，对于国内投资者来说，用“辛酸”一词形容不为过，人民币贬值、“房住不炒”、信贷膨胀、千股跌停、P2P关停，固收取消，不再刚兑……

心累不止于此，国内的投资者想投资海外市场，却又受限于国际金融市场的“捉摸不定”和国际形势的“动荡不安”，加之全球资产种类诸多，若投资者缺乏全面的洞悉能力，又未借助专业的金融、投资管理机构的指导，贸然进行投资决策实则是一种不理智的行为。

而此时身兼数职的“海外房产”发挥了特殊的作用。

2.海外房产在不同于中国市场的“玩法规则”

海外房产在不同于中国市场的“玩法规则”上绽放着独特的魅力。

房屋产权方面：中国房子的产权一般为40年、50年、70年，而购买海外房产，购房者一般享有至少99年的产权，大多数都是永久产权。

首付方面：中国房产首付占全款的比例至少在35%(实际占比50%左右)，而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。

贷款方面：国内一般自买家签订房产合同后，就要开始履行还贷的义务，而海外购房在现房交割后才开始还贷。

法律保障方面：在中国，购房者自行就可以购买房产，一般不会自带律师。而在海外，购买房产则需要律师的全程介入，保障买家的权利和规避掉了很多风险。

租金回报方面：国内房产的租金回报在0.7%-3%之间，海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。国内房产说的都是建筑面积，大多数还都是毛坯房，海外房产说的室内使用面积，且交房标准都是精装修，还带家具包。

在“全球化”浪潮的推动以及投资理念的普及下，投资者对海外资产配置、海外房产配置逐渐关注并重视起来。

据统计，80%的高净值人群都有海外资产配置的需求，其中房产投资最受高净值人群的喜爱。下图右侧数据来自于《中国高净值人群海外投资趋势报告》，列出高净值人群拥有海外房产不同套数所占的比例，值得注意的是，在投资海外房产的高净值人群中，60%的人拥有一套以上的海外房产。

3.海外房产变迁的四个阶段

其实，海外房产发展到以“资产配置”为购买目的今天，也经历了多次重大转变，有业内专业人士总结了海外房产变迁的四个阶段，在不同时间阶段的背后，其主力购买群体和购买目的均有不同。

时间阶段：2000年至2008年

购房群体：留学生、移民群体

购房目的：刚需自住

海外房产基本在2000年以后才在中国形成商业化规模，这一阶段购买海外房产主要群体以留学生、移民人士为主。

数据来源：教育部统计数据

从图表可以看到，2000年以后，中国赴海外留学人数呈现飞速增长的趋势。由于那时的移民政策还没有那么严格，留学生在毕业后自然“顺理成章”选择留在当地工作以及后续的移民安家，满足“自住”的基本需求成为留学移民群体购买海外房产的主要目的。

时间阶段：2008年至2011年

购房群体：高净值人群

购房目的：炫耀型消费

这一阶段的购买人群不再以留学生为主力，海外留学生受2008年全球次贷危机的影响更倾向于回国发展。购房主力军切换为高净值人群，同时，购房的目的也发生了转变，如果问发家的富豪们“家里都有什么资产?”，说有多少基金、多少股票，都不如说在国外有套房子更让人羡慕。

海外房产在高净值人群中被赋予了新的身份——“炫耀型”资产，以庄园、农场、酒庄为代表的房产类型在此阶段受到高净值人群追捧。

时间阶段：2011年至2017年

购房群体：炒房群体、移民群体

购房目的：炒楼花、移民刚需

2011年左右，中国房地产市场开始实施“限购限贷”政策，这一政策收窄了投资者在中国房产市场的投资管道，国内投资者以往的投资操作“失效”，不再是“国内任性投资也能遍地开花”，于是，炒房客将目光瞄向海外房地产市场。

炒楼花风靡一时，投资人在楼盘未落成之时缴纳小比例首付，并在交房前转手卖给他人，赚取中间价差。 其中万万不能小觑的便是以中国大妈们为代表的炒房群体，尽管她们不擅长英语，但丝毫不影响她们横行于国外街道，“霸占”国际房产市场中的一席之地，更值得一提的是，身经百战的大妈们积累了一身的炒房经验，着实令人佩服。

与此同时，受美国EB5移民和欧洲买房移民政策等影响，移民群体购房需求也大幅增长。

时间阶段：2017年至今

购房群体：新中产及以上阶层

购房目的：全球资产配置、税务规划

2017年海外各国政府开始出台政策管控房产投资市场。 如澳大利亚、新加坡、加拿大政府出台“海外投资者印花税”，其中新加坡、温哥华对国外投资者收取的印花税高达20%。这意味着，同样一套房子，本地人需要100万，而国外投资者需要120万。砍掉了大部分以投资为目的的人群。

与此同时，“新中产阶层”不断壮大。以“新中产阶层”为主力的购房群体逐渐回归主流市场(如英国、美国、日本、德国等)，投资心态日趋成熟，更加追求资产的稳定性，投资目的转变为资产配置、税务规划等，通过纯杠杆投资实现“以房生房”、“以租养贷”。

新中产阶级是指以30岁到40岁左右的人为基础的一个强大族群，潜在的物质标准为他们必须要通过个人劳动，而非父母支持下、全款购买所在城市的不动产及家用车，且组建家庭的双方年收入达50万人民币。那么这部分群体，手中可支配流动性资产较富裕，且抚育后代压力较小，在理财投资时，会选择海外房产。

4.海外房产具备的功能

回归最重要的问题——为何配置海外房产成为投资领域的刚需?

① 分散单一货币的风险

股神巴菲特说过，投资最基本的三条军规：第一，保住本金;第二，保住本金;第三，时刻牢记前两条。

高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合，目的之一就是分散单一品种配置带来的风险。当风险降临，“一篮筐鸡蛋”能够对冲单一品种“被玩坏”所带来的损失，从而实现资产的稳定性，最大化的抗跌保值。

完成“分散风险”第一步后，原始资本能够相对安全的实现最大化积累。接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。

② 加杠杆

类似英国、美国等国家，不实行“限购限贷”政策，这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。阿基米德说“给我一根杠杆，我就能撬动地球。”我们需要的这根“杠杆”，能让你撬动你的口袋。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益，在基础收益上获取更多的收益。

③ 以租养贷

“以租养贷”顾名思义，通过贷款购房将房子出租，利用房租偿还贷款和所有的持有成本，还有所剩余，这也是利用杠杆功能，而且是实现后面很多功能的前提。

④ 以房生房

巴菲特有言“人生就像滚雪球，同样财富也需要滚雪球”，投资海外房产同样可以滚雪球。比如在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产，购房者利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，第二套房产如上操作，实现“房产的裂变”。一生二，二生四，四生八。所有的成本只是第一套房的首付。

⑤ 以房养老

以房生房，到了年老之时拥有多套海外房产，而且通过租金早已还请所有贷款。以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金，再缺钱的时候就卖一套，缺很多钱的时候就卖两套。相当于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险，老有所依。

⑥ 以房养学

留学生海外求学，“住”是一个要解决的大问题，房租年租金是一笔不小的支出。而有一种“神奇”的操作让留学生既解决了“住”又解决了“学”。

比如有的家长会在学校周边购买房产，将其中一间留为己用，将其它房间出租，利用房屋租金去尝还部分贷款，等孩子学成回国的时候把房子一卖，这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间额所有费用。而且让孩子自己当房东，有主人翁意识。

留学留学，“留”在前，“学”在后，先解决了最关键的居住问题，很好的融入当地的社会和文化，避免群租带来的居住条件不善的带来的不好心情，影响学习。其实，如果租房，高昂的租金就是给当地房东去还贷款，还不如家长先出少部分的首付给自己孩子先买一套。

⑦ 候鸟式养老

随着全球化进程步履的加快，人们对老年时的居住地有了越来越多的选择。以前常听北方人去海南养老，如今养老的选择不仅局限于国内，海外养老的热潮逐渐兴起。国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等等的吸引力。

⑧ 资产传承

对于高净值人群来说，购买海外房产除了投资和自住，最看重的便是“资产传承”。前文说过，购海外房产者大多具备永久产权，意味着购房者购置的房产具备传承性，可传承给后代。

⑨ 税务规则

海外房地产作为非金融类资产，不在CRS披露的范围内，有效可规避CRS，确保手中的资产不被稀释与缩水。另外，国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护，不会公开曝光。

5.总结

综合以上几个观点，购置海外房产具备“教育”、“投资组合优化”、“风险分散”、“保险”、“自住”、“养老”、“财富增值”、“税务规划”、“财产传承”等等多重功能。

海外房产从最初的自住功能到今天的资产配置功能，经历了近20年的发展变迁，其重要性已逐渐被投资者所认知。

伴随着人们来自“教育”、“税务”、“自住”等各种需求的增长，海外房产更像是资产规划的“优惠套票”，满足购房者的多重需求。

海外房产正是因为“刚需”，所以成为刚需。