一、征地方案

1.土地使用税:以出让或转让方式有偿取得土地所有权的，受让人应当自合同约定的土地交付之日的次月起缴纳城市土地使用税；合同未约定交付土地周的，受让人应当自合同签订后的次月起缴纳城市土地使用税。土地使用税以纳税人占用的土地总面积为基础，按规定税额计算征收(具体税额参照当地规定)。

案例:2010年5月26日，某房地产开发企业与边境房产局签订国有企业土地出让合同，约定出让土地总面积5.6万平方米，土地出让金3.4亿元，土地交付周为2010年10月25日。地方土地使用税4元/m2。那么2010年应该交多少土地使用税呢？

研究:企业应自2010年11月起审批缴纳土地使用税。2010年应缴纳土地使用税2个月:56000×4×2/12 = 37333.33元。

2.税收(土地出让或转让合同):土地权属转移合同和土地权属转移合同按权属转移文件征税，并按所含金额贴花。

3.契税:一般纳税人办理财产所有权转移、土地所有权转售、房屋销售等纳税申报过程的计税依据是成交价格。到目前为止，苏州规定的契税是3%。契税的纳税义务发生在纳税人签订土地房屋所有权转移合同的那一周，或者纳税人取得其他具有土地房屋所有权转移合同物理性质的汇票的那一周。一般纳税人的报税程序

二、设计工程程序

1.税费(设计合同):施工勘察设计合同，包括勘察设计合同，按费用万分之五的比例盖章。

2.税(曹伟合同):建筑安装工程施工合同，包括建筑安装工程施工合同，按照一般纳税人纳税申报流程的万分之三的金额加盖。

3.税收(贷款合同):金融机构、其他国际金融组织和贷款人签订的贷款合同(不包括金融机构经纪公司的贷款)，按贷款金额的0.5 ‰计收利息。

第三，房地产销售方案

1.增值税(出售资产):纳税人提供应税劳务、转让资产或者出售资产的，按照销售额和规定的税额计算应纳税额，出售资产的税额为5%。纳税人销售额是纳税人为提供应税劳务、转让资产或出售资产而收取的总价和额外费用。缴纳增值税的纳税义务发生之日，是纳税人提供应税劳务、转让资产或者出售资产，从营业收入中收取现金，或者取得从营业收入中索取现金的凭据之日。纳税人转让土地所有权或者出售资产，采用预付款方式的，以纳税人支付责任的周为收到预付款之日。

2.土地增值税(预征税):除国际标准住宅区外，所有其他住宅区均适用预征税。一般来说，国际标准住宅区是指由中央政府指定的房地产开发公司开发，按照当地政府机构规定的建筑国际标准建造的简单住宅区。住宅区建成后，执行国家限价或限价，中央指定出售住房，解决住房困难家庭的住房困难。一般来说，国际标准的住宅区一定是房地产开发的。公司依据相关文件，并经当地负责人批准

机构审查后确认。

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的收入。

3.企业个人所得税(未完成产品):销售未完成产品的收入，按照预定的应税毛利率按季(或按月)计算，计入当期应纳税所得额。未开发企业销售产品的应纳税毛利率，由各省、市、自治州、省辖市确定

局和地方税务局应按下列规定确定:

(1)开发项目位于省、自治州、省辖市和天津市人民政府计划单列市的老城区和郊区，且不得低于15%。

(2)开发项目位于地级市老城区和郊区的，不得低于10%。

(3)开发项目位于其他周边地区的，不得低于5%。

(4)商品房、限价住房、经济开发危房不得低于3%。

案例:某房地产开发企业开发开发商，但仍未完工，将于2010年4月开始预购，4-6月提前获得总收入1亿元。6月利润表反映利润总额-50万元。往年平均利润，企业应该缴纳多少企业个人所得税？(假设企业用地由国家规定

预征率3%，城建税7%，教育费附加3%，大部分教育费附加1%。企业所在地为县级市，地方税毛利率为10%)

研究:企业预收1亿元，应交增值税1万×5% = 500万元，城建税500×7%，一般纳税人报税流程35万元，教育费附加500× 3% = 15万元，大部分教育费附加500× 1% = 5万元。

10000×2% = 200万元(注:本案来自江苏省地方税务局，苏州市土地增值税预征收率为2%，故本案按2%计算。)，共计755万元。应纳税所得额=-50+10000×10%-755 = 195万元，应纳企业个人所得税= 195×25% = 48.75万元

4.税(住宅买卖合同):住宅买卖合同按权属转移文件征税，按万分之五的金额进行脱钙。

第四，交货程序的完成

1.企业个人所得税(完工后开发的产品):开发的产品完工时，企业应结清其应纳税生产成本，并在此之前计算具体的三好销售额，同时，具体三好一般纳税人的纳税申报处理金额与同一预定三好金额之间的利息，应计入企业结合当年其他项目计算的应纳税所得额。

企业房地产开发经营业务包括土地开发、住宅区建设和销售、商业写字楼及其他由建筑物、附着物、设施和公共设施开发的产品。除土地开发外，满足下列前提条件之一的其他开发产品应视为已经完成:

(1)开发产品完成证明材料已提交房地产管理机构备案。

(2)开发的产品已经开始搭建。

(3)开发的产品已取得初始权属证书。

在今年的纳税申报中，企业应就开发产品的具体三好金额与预定三好金额的差异以及税务机关要求的其他相关信息出具调查报告。

案例:如果某房地产开发企业在2010年12月开发了一个开发商，且此前已预收3亿元，则此前已按照10%的应税毛利率计算出预定的三倍最优金额，计入当期应纳税所得额，向企业个人一般纳税人缴纳纳税申报流程所得税。12月和6月利润表反映利润总额为-2300万元，具体完成后计算的三倍最佳金额为1.05亿元，那么企业应如何缴纳企业个人所得税？

研究:具体三好金额与同一预定三好金额之间的利息为7500万(10500-30000×10%)，应纳税所得额为-2300+7500万= 5200万，应缴纳企业个人所得税= 5200×25% = 1300万元。

2.土地增值税(清算):

纳税人符合下列前提条件之一的，土地增值税予以清算: (一)房地产开发项目全部竣工并出售；(二)房地产开发项目未完成竣工决算的整体移交；(3)需要进行土地权属转移的。

符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算: (一)已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目实用面积的比例在85%以上，或者虽不超过85%，但剩余实用面积已经出租或者自用的；(2)销售(预购)许可证未满三年的；(三)纳税人申请注销财务登记，但未办理土地增值税清算手续的；(4)大多数县市税务机关规定的其他条件。(五)有前款第(三)项情形的，应当在注销登记前清算土地增值税。

在土地增值税清算环节，如果发现纳税人满足核定征收的前提，则按照核定征收方式对房地产项目进行清算。土地增值税清算中符合下列前提之一的，可以核定征收。

(1)按照立法和行政事务规则的规定，应有但无账簿；

(2)私自销毁账册或拒绝提供已付费信息的；

(3)虽设置账簿，但账慌或生产成本、收入单、费用单信息不全，符合转账收入或抵扣项目定额的；

(四)按照土地增值税清算的前提，企业未在规定期限内办理清算手续，税务机关责令一般纳税人在期限内结清纳税申报手续，但单证仍未清算的；

(5)审批计税依据明显偏低，不执行。

罕见问题的答案

1.是否支付应收房款

？如果房地产公司把一套私房卖给开发商，按照合同，2009年初房价应该是100万，开发商只付了30万。2009年70万的额度会获批吗？

，还是凭具体收据缴纳增值税？

答:《中华人民共和国增值税组织法》(司法部、商务部令第52号)法律法规第二十四条规定，该法第十二条所称营业收入收到的现金，是指在纳税人应税行为期间或之后收到的现金。本法第十二条所称取得营业收入现金凭证的日期，为书面合同确定的支付年度的日期；未签订书面合同或者书面合同未约定支付年度的，为应税行为完成之日。因此，纳税人应按合同确定的缴纳年度确认其营业收入，并非法缴纳增值税。

2.房地产企业收费需要缴纳增值税吗？

答:根据《增值税组织法》第五条:纳税人销售为纳税人提供应税劳务，通过转让资产或出售资产收取的全部价款和额外费用，《增值税组织法》法律法规第十三条规定，增值税法律中所指的额外费用，包括利息、支出、基础、征收费用、一般纳税人纳税申报过程利益返还、奖励费用、违约、滞纳金、延期付款贷款、赔偿、收款、预付现金、 罚息及其他实物附加费，但不包括代下列场所收取的中央政府基金会或行政服务费: (一)经国务院或中华人民共和国司法部批准设立的中央政府基金会，以(二)代收时省级以上财政部门印制的财政债券支付； (3)收到的现金金额应上缴财政。如果是符合要求的中央政府基础或行政服务票价，不纳入销售金额征收增值税，否则视为额外票价，征收增值税金额。

3.房地产开发公司出租地下车位所有权，并与开发商签订服务期20年的协议，收取费用重复使用。这个收入要不要征收土地增值税？

答:根据《土地增值税组织法》及其相关法律法规，土地增值税是对以其他方式有偿转售或转让产权、地上建筑物及其附着物征收的税收。转卖或者转让应当标明相应的所有权，未经转让不得转卖或者转让。只租地下车位的行为，因为没有过户，不需要缴纳土地增值税。

4.以资产融资是否征收土地增值税？

答:融资与房地产合资，如果融资合资方以土地(房地产)入股融资或以合资为前提，房地产转让给融资合资企业时，暂免土地增值税。对转让上述房地产的融资和合资企业征收土地增值税。自2006年3月2日起，以土地(房地产)入股融资或合资经营，以融资或合资经营方式从事房地产开发的企业，或以融资或合资经营方式与其所建社区进行房地产开发的企业，不适用上述暂免征收土地增值税的规定。

5.如果房地产开发企业通过买房送摩托车的方式出售资产，

怎么处理？

答:据商务部确认

《关于收入几个难点问题的通知》(国税函〔2008〕875号)和《商务部关于企业处置资本办理个人所得税难点问题的通知》(国税函〔2008〕828号)规定，企业以购买房屋、送摩托车等方式出售资产的，不属于捐赠，出售总额按照每件产品的轻率商业价值比例分摊确认。出售的资产属于未完成产品的，按照适时应税毛利率对资产预购收入征收企业个人所得税，但销售摩托车不适用房地产开发相关税收规定。

6.房地产开发商用自己的样板房作为销售部门。销售部交房产税吗？如果有，房产税原值如何确定？

答:《商务部关于城市土地使用税房产税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第四款规定，房地产开发企业使用、出租或出借本企业自建的住宅区，自私有房屋使用或投入使用的次月起征收房产税。开发企业应在住宅小区的帮助下，从销售部门开始使用的次月起缴纳房产税。作为自用的销售部门，根据《房产税组织法》的有关规定，将销售部门房产原值的70%作为房产税的应纳税所得额，然后按照1.2%的税率缴纳房屋一般纳税人的所得税。

在不动产原值的确认上，存在分歧。周一计算缴纳房地产一般纳税人的纳税申报流程税。2009年1月1日至2010年12月21日，根据《司法部、商务部关于房产税征收城市土地使用税难点问题的通知》(财税[2008]152号)，按照房地产原值计税的房地产，无论是否记入会计账簿人民币科目，都应按住宅市场价格计算缴纳。私有房屋的市场价格应当按照有关会计规定进行审计。纳税人未按照国家会计法规进行审计和记录的，应当按时对住宅市场价格进行变更或者重新进行风险评估。从2010年12月21日起，根据《司法部、商务部关于残疾人就业单位土地使用税政策的通知》(国税发〔2010〕121号)，无论在会计核算中如何对房地产原值进行审计，房地产原值都应包括租金，包括取得土地所有权所支付的价款和一般纳税人开发土地发生的纳税申报过程费用。

7.房地产开发企业与该商铺的卖方达成协议，约定房地产开发企业将开发的商铺以30%的折扣转售给卖方，但卖方必须在2年内将购买的商铺提供给房地产开发企业出租。这种情况包括

是吗？

答:根据“商务部”的说法，一个人与一家房地产开发企业签订了前提优惠价格协议，购买一家店铺

《关于疑难问题的批复》(国税函〔2008〕576号)规定，上述行为是出卖人以所购商铺的租金收入交由房地产开发企业出租，支付部分购房款。所以在上述情况下，花费少于一人的卖方的购买价格应等于房产租金收入，并按“个人房产租金收入”项目征收所得税。每次个人财产租赁的收入金额，按照协议约定的租赁结束时一般纳税人纳税申报过程的平均价值，以少支出的购买价格计算确定。